Title (eng)
Statutory law vs. neo-customary law
private land acquistion in Kenya
Parallel title (deu)
Gesatztes Recht vs. Gewohnheitsrecht ; privater Landerwerb in Kenia
Author
Anna Schinwald
Advisor
Wilfried Schönbäck
Assessor
Wilfried Schönbäck
Abstract (deu)
Die vorliegende Diplomarbeit beschäftigt sich mit privatem Landerwerb in Slums in Kisumu, der drittgrößten Stadt Kenias. Die Autorin legt den Schwerpunkt dabei auf Kauf und Erbe als die beiden vorherrschenden Arten von privatem Landerwerb; Pachtverhältnisse werden nicht explizit behandelt. In der Arbeit wird einerseits untersucht, wie der Erwerb gemäß der kenianischen Rechtsnormen von statten gehen soll, gleichzeitig werden die tatsächlichen Erwerbsprozesse in einer Slum-Siedlung analysiert. Neben Literaturrecherche hat die Autorin einen Schwerpunkt auf die Analyse der kenianischen Gesetze gelegt sowie eine Primärdatenerhebung mittels Fragebogen in Gonda, einem Teil von Kisumus größtem Slum Manyatta ‘A’, durchgeführt.
Die empirischen Ergebnisse der Befragung in Gonda zeigen, dass eine große Anzahl an Personen Land nicht entsprechend der staatlichen Rechtsnormen erwirbt, sondern gewohnheitsrechtliche Normen anwendet. Der Grad der Anerkennung und Anwendung des staatlichen Systems ist in Fällen von Landerwerb durch Kauf (16 untersuchte Fälle) und Landerwerb durch Erbfall (25 untersuchte Fälle) unterschiedlich hoch. In 87,5 % der Erwerbsfälle durch Kauf waren alle Parteien beteiligt waren, die laut gesetzlicher Vorgabe im Erwerbsprozess partizipieren müssen. Darüber hinaus besitzen 75 % der Käufer eine Grundstückseigentumsurkunde in ihrem Namen, weitere 12,5 % eine Urkunde im Namen einer anderen Person. In den Erwerbsfällen durch Erben ist das staatliche Recht weit weniger stark verankert: von 25 interviewten Erben gab keine Person an, im Zuge des Erwerbsprozesses bei Gericht gewesen zu sein, obwohl dies für den Erwerb gemäß des staatlichen Rechts sowie für den Erhalt einer Grundstückseigentumsurkunde notwendig ist. Dennoch gaben 52 % dieser Personen an, eine Grundstückseigentumsurkunde in ihrem eigenen Namen zu besitzen – ein Widerspruch, der während des Forschungsaufenthalts nicht aufgelöst werden konnte. 32 % der Erben behaupteten zudem, eine Grundstückseigentumsurkunde zu besitzen, welche auf den verstorbenen Erblasser ausgestellt ist. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass in 44 % aller Erwerbsfälle traditionelle Autoritäten Teil des Erwerbsprozesses waren, obwohl ihre Teilnahme weder bei Kauf noch Erbe im staatlichen Recht vorgesehen ist. Des Weiteren zeigte sich, dass der Landerwerb durch Erbfälle auf Grund von traditionellen Vorstellungen oftmals Männern vorbehalten ist. 36 % aller befragten Erben im Untersuchungsgebiet gaben an, dass nur Söhne innerhalb der Familie erbberechtigt sind. 60 % gestehen beiden Geschlechtern ein Erbrecht zu, während in 4 % der Fälle das Recht, Land zu erben, Frauen vorbehalten ist.
Der stärkere Drang der Käufer nach formeller Anerkennung kann dadurch erklärt werden, dass diese sich in 87,5 % aller Fälle selbst als „Neuankömmlinge“ in dem Gebiet bezeichnen und daher nicht traditionell in der lokalen Gemeinschaft verankert sind. Im Gegensatz dazu können Erben eher auf staatliche Anerkennung ihres Rechte zu verzichten, da sie sich auf die Anerkennung ihres Anspruches durch ihre Verwurzlung innerhalb der Gemeinschaft verlassen können. Kaufprozesse entsprechend dem staatlichen Recht weisen eine Besonderheit auf. Die von der Regierung eingesetzten Land Control Boards können über die Verkaufsabsichten der Käufer innerhalb des untersuchten Gebietes entscheiden. In seiner Entscheidungsfindung berücksichtigt das Board in Kisumu sehr stark soziale Gesichtspunkte sowie die Interessen der engen Familienmitglieder des Verkäufers. Dies führt dazu, dass das an sich als individuelles Eigentumsrecht konzipierte Verfügungsrecht tatsächlich als kommunales Recht der Familie ausgeübt wird. Damit wendet das Board implizit jene – auch im Gewohnheitsrecht praktizierten – Kriterien an, welche eigentlich durch die Einführung des staatlichen Systems abgeschafft werden hätten sollen.
Die Autorin kommt zur Schlussfolgerung, dass die in Kisumu in den späten 1960er-Jahren begonnene und Mitte der 1990er-Jahre abgeschlossene Einführung von individuellen Eigentumstitel für Land sowie die damit einhergehende staatliche Erfassung und Aufzeichnung der Eigentumsverhältnisse zwar die bis dahin bestehenden (gewohnheitsrechtlichen) Prozesse des Landerwerbs veränderte, diese jedoch nicht zur Gänze ersetzen konnte. Tatsächlich führte sie zu einem bis heute bestehenden Dualismus des staatlichen Rechts und des Gewohnheitsrechts, da eine große Anzahl an Personen Land immer noch entsprechend der gewohnheitsrechtlichen Normen erwirbt bzw. auf die traditionellen Autoritäten vertraut. Die verantwortlichen staatlichen Behörden müssen sich der fehlenden Attraktivität des staatlichen Systems bewusst sein, da die Anwendung der gewohnheitsrechtlichen Prozesse zu einem veralteten Grundbuch sowie zu falschen Eigentumsurkunden und somit zu Rechtsunsicherheit führt. Eine verbesserte Administration der Eigentumstitel sowie günstigere formelle Prozesse könnten dazu beitragen, die Effektivität und Akzeptanz des staatlichen Systems zu erhöhen.
Abstract (eng)
This diploma thesis deals with private land acquisition in a selected part of slum settlements in Kisumu, Kenya. The author puts the focus on land purchase and succession as the two predominant forms of acquisition of land under freehold interest. Leasehold interests in land are not explicitly taken into account. On the one hand, statutory processes are examined, on the other hand the de facto processes that are carried out by the people inside the settlements are analyzed. Besides the literature review, the author focused mainly on an analysis of the relevant Kenyan Acts and collected primary data by carrying out a survey in Gonda, a unit of Manyatta ‘A’, which is one of Kisumu’s biggest slum settlements.
The empirical results of the survey in Gonda show that there is still a dualism in the sense that a big number of individuals still acquire land according to the norms of the neo-customary system, which do not (fully) comply with the statutory norms. However, there are differences between land purchase and succession of land. With regard to purchase of land the author found out that the recognition of the statutory process was rather high: in 87.5 % of the 16 cases examined by interviews all parties that have to be involved in a proper statutory purchase were actually taking part in the procedure. Moreover, for 75 % of the purchasers a Title Deed was executed, which is the most important official proof of land ownership, in their name. In addition, 12.5 % of the interviewees declared to have a Title Deed in the name of somebody else. With regard to succession of land the statutory process is less established: All of the 25 landowners interviewed declared that they were not to court although this is mandatory within the statutory procedure for executing a Title Deed. However, 52 % of the interviewees declared that they have a Title Deed in their name. Unfortunately, the author could not elucidate this contradiction. 32 % of the heirs answered that they have a Title Deed in the name of a deceased relative. Moreover, the survey revealed that traditional perceptions of inheritance still infringe women’s rights to land: 36 % of the interviewees who acquired their plot by inheritance declared that only the sons of the decedent are allowed to inherit land; 4 % said that it is a female privilege and 60 % answered that both sexes may become heirs of land. It was very interesting to notice that in 44 % of all land acquisition procedures examined the traditional authorities took part although their participation is neither necessary within the statutory procedure of purchase nor of succession of land.
Out of the empirical results the author draws the following conclusions: The land adjudication process and the introduction of individual land titles that came along with it was an important landmark in the history of land tenure in Kisumu. It changed the existing procedures of land acquisition but did not fully replace the previous system, which worked according to customary law of the different communities. In fact, up to the present day there is still a dualism of the statutory tenure system and the neo-customary tenure system, which is a further development of the customary tenure system. The norms of the statutory system were more often applied in cases of buying a piece of land than of inheriting one. The purchasers’ effort for formal recognition of their rights as landowners may be considered as necessary because they are often not traditionally rooted within the local communities (87.5 % identify themselves as newcomers in the area). On the contrary, the heirs may disregard the statutory system of succession because they rely on the recognition of their rights because of the high acceptance of the neo-customary procedures within the community. Moreover, high costs and a lack of knowledge about the statutory procedures may be further reasons.
The analysis of the relevant laws as well as literature revealed that the statutory procedure of succession is very time-consuming as well as costly. The statutory procedure of purchase has a very remarkable feature: The Land Control Board, which normally decides de facto about the purchaser’s intention to sell a piece of land, lacks a proper legal basis. The author attended a Land Control Board meeting and found out that the decision-making of the board heavily infringes the purchaser’s property right and applies social instead of legal criteria. Out of this finding, it can be concluded that the infringement of the individual property right of the landowner leads so far as it is de facto practiced as a communal right of the closest family. In addition, the Land Control Board applies the same criteria for decision-making that the traditional authorities used to apply before the introduction of the statutory system.
The overall conclusion of the author is that the introduction of the statutory system of land purchase and inheritance did not fully succeed because many people still rely on neo-customary procedures and traditional authorities for the recognition of their rights. The responsible authorities need to be aware that the reluctance or inability of purchasers and heirs to go through the statutory procedures gives rise to legal uncertainty because many Title Deeds and the Lands Registry are out of date. A better administration of land titles and a digitalization of the data may improve the efficiency and acceptance of the statutory system.
Keywords (eng)
landacquisitionKenyastatutory lawneo-customary lawprivateslumsKisumupurchaseinheritance
Keywords (deu)
LanderwerbKeniagesatztes RechtGewohnheitsrechtSlumsKisumuKaufErbe
Subject (deu)
Type (deu)
Persistent identifier
https://phaidra.univie.ac.at/o:1299520
rdau:P60550 (deu)
99 S. : Ill., graph. Darst., Kt.
Number of pages
107
Association (deu)
Title (eng)
Statutory law vs. neo-customary law
private land acquistion in Kenya
Parallel title (deu)
Gesatztes Recht vs. Gewohnheitsrecht ; privater Landerwerb in Kenia
Author
Anna Schinwald
Abstract (deu)
Die vorliegende Diplomarbeit beschäftigt sich mit privatem Landerwerb in Slums in Kisumu, der drittgrößten Stadt Kenias. Die Autorin legt den Schwerpunkt dabei auf Kauf und Erbe als die beiden vorherrschenden Arten von privatem Landerwerb; Pachtverhältnisse werden nicht explizit behandelt. In der Arbeit wird einerseits untersucht, wie der Erwerb gemäß der kenianischen Rechtsnormen von statten gehen soll, gleichzeitig werden die tatsächlichen Erwerbsprozesse in einer Slum-Siedlung analysiert. Neben Literaturrecherche hat die Autorin einen Schwerpunkt auf die Analyse der kenianischen Gesetze gelegt sowie eine Primärdatenerhebung mittels Fragebogen in Gonda, einem Teil von Kisumus größtem Slum Manyatta ‘A’, durchgeführt.
Die empirischen Ergebnisse der Befragung in Gonda zeigen, dass eine große Anzahl an Personen Land nicht entsprechend der staatlichen Rechtsnormen erwirbt, sondern gewohnheitsrechtliche Normen anwendet. Der Grad der Anerkennung und Anwendung des staatlichen Systems ist in Fällen von Landerwerb durch Kauf (16 untersuchte Fälle) und Landerwerb durch Erbfall (25 untersuchte Fälle) unterschiedlich hoch. In 87,5 % der Erwerbsfälle durch Kauf waren alle Parteien beteiligt waren, die laut gesetzlicher Vorgabe im Erwerbsprozess partizipieren müssen. Darüber hinaus besitzen 75 % der Käufer eine Grundstückseigentumsurkunde in ihrem Namen, weitere 12,5 % eine Urkunde im Namen einer anderen Person. In den Erwerbsfällen durch Erben ist das staatliche Recht weit weniger stark verankert: von 25 interviewten Erben gab keine Person an, im Zuge des Erwerbsprozesses bei Gericht gewesen zu sein, obwohl dies für den Erwerb gemäß des staatlichen Rechts sowie für den Erhalt einer Grundstückseigentumsurkunde notwendig ist. Dennoch gaben 52 % dieser Personen an, eine Grundstückseigentumsurkunde in ihrem eigenen Namen zu besitzen – ein Widerspruch, der während des Forschungsaufenthalts nicht aufgelöst werden konnte. 32 % der Erben behaupteten zudem, eine Grundstückseigentumsurkunde zu besitzen, welche auf den verstorbenen Erblasser ausgestellt ist. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass in 44 % aller Erwerbsfälle traditionelle Autoritäten Teil des Erwerbsprozesses waren, obwohl ihre Teilnahme weder bei Kauf noch Erbe im staatlichen Recht vorgesehen ist. Des Weiteren zeigte sich, dass der Landerwerb durch Erbfälle auf Grund von traditionellen Vorstellungen oftmals Männern vorbehalten ist. 36 % aller befragten Erben im Untersuchungsgebiet gaben an, dass nur Söhne innerhalb der Familie erbberechtigt sind. 60 % gestehen beiden Geschlechtern ein Erbrecht zu, während in 4 % der Fälle das Recht, Land zu erben, Frauen vorbehalten ist.
Der stärkere Drang der Käufer nach formeller Anerkennung kann dadurch erklärt werden, dass diese sich in 87,5 % aller Fälle selbst als „Neuankömmlinge“ in dem Gebiet bezeichnen und daher nicht traditionell in der lokalen Gemeinschaft verankert sind. Im Gegensatz dazu können Erben eher auf staatliche Anerkennung ihres Rechte zu verzichten, da sie sich auf die Anerkennung ihres Anspruches durch ihre Verwurzlung innerhalb der Gemeinschaft verlassen können. Kaufprozesse entsprechend dem staatlichen Recht weisen eine Besonderheit auf. Die von der Regierung eingesetzten Land Control Boards können über die Verkaufsabsichten der Käufer innerhalb des untersuchten Gebietes entscheiden. In seiner Entscheidungsfindung berücksichtigt das Board in Kisumu sehr stark soziale Gesichtspunkte sowie die Interessen der engen Familienmitglieder des Verkäufers. Dies führt dazu, dass das an sich als individuelles Eigentumsrecht konzipierte Verfügungsrecht tatsächlich als kommunales Recht der Familie ausgeübt wird. Damit wendet das Board implizit jene – auch im Gewohnheitsrecht praktizierten – Kriterien an, welche eigentlich durch die Einführung des staatlichen Systems abgeschafft werden hätten sollen.
Die Autorin kommt zur Schlussfolgerung, dass die in Kisumu in den späten 1960er-Jahren begonnene und Mitte der 1990er-Jahre abgeschlossene Einführung von individuellen Eigentumstitel für Land sowie die damit einhergehende staatliche Erfassung und Aufzeichnung der Eigentumsverhältnisse zwar die bis dahin bestehenden (gewohnheitsrechtlichen) Prozesse des Landerwerbs veränderte, diese jedoch nicht zur Gänze ersetzen konnte. Tatsächlich führte sie zu einem bis heute bestehenden Dualismus des staatlichen Rechts und des Gewohnheitsrechts, da eine große Anzahl an Personen Land immer noch entsprechend der gewohnheitsrechtlichen Normen erwirbt bzw. auf die traditionellen Autoritäten vertraut. Die verantwortlichen staatlichen Behörden müssen sich der fehlenden Attraktivität des staatlichen Systems bewusst sein, da die Anwendung der gewohnheitsrechtlichen Prozesse zu einem veralteten Grundbuch sowie zu falschen Eigentumsurkunden und somit zu Rechtsunsicherheit führt. Eine verbesserte Administration der Eigentumstitel sowie günstigere formelle Prozesse könnten dazu beitragen, die Effektivität und Akzeptanz des staatlichen Systems zu erhöhen.
Abstract (eng)
This diploma thesis deals with private land acquisition in a selected part of slum settlements in Kisumu, Kenya. The author puts the focus on land purchase and succession as the two predominant forms of acquisition of land under freehold interest. Leasehold interests in land are not explicitly taken into account. On the one hand, statutory processes are examined, on the other hand the de facto processes that are carried out by the people inside the settlements are analyzed. Besides the literature review, the author focused mainly on an analysis of the relevant Kenyan Acts and collected primary data by carrying out a survey in Gonda, a unit of Manyatta ‘A’, which is one of Kisumu’s biggest slum settlements.
The empirical results of the survey in Gonda show that there is still a dualism in the sense that a big number of individuals still acquire land according to the norms of the neo-customary system, which do not (fully) comply with the statutory norms. However, there are differences between land purchase and succession of land. With regard to purchase of land the author found out that the recognition of the statutory process was rather high: in 87.5 % of the 16 cases examined by interviews all parties that have to be involved in a proper statutory purchase were actually taking part in the procedure. Moreover, for 75 % of the purchasers a Title Deed was executed, which is the most important official proof of land ownership, in their name. In addition, 12.5 % of the interviewees declared to have a Title Deed in the name of somebody else. With regard to succession of land the statutory process is less established: All of the 25 landowners interviewed declared that they were not to court although this is mandatory within the statutory procedure for executing a Title Deed. However, 52 % of the interviewees declared that they have a Title Deed in their name. Unfortunately, the author could not elucidate this contradiction. 32 % of the heirs answered that they have a Title Deed in the name of a deceased relative. Moreover, the survey revealed that traditional perceptions of inheritance still infringe women’s rights to land: 36 % of the interviewees who acquired their plot by inheritance declared that only the sons of the decedent are allowed to inherit land; 4 % said that it is a female privilege and 60 % answered that both sexes may become heirs of land. It was very interesting to notice that in 44 % of all land acquisition procedures examined the traditional authorities took part although their participation is neither necessary within the statutory procedure of purchase nor of succession of land.
Out of the empirical results the author draws the following conclusions: The land adjudication process and the introduction of individual land titles that came along with it was an important landmark in the history of land tenure in Kisumu. It changed the existing procedures of land acquisition but did not fully replace the previous system, which worked according to customary law of the different communities. In fact, up to the present day there is still a dualism of the statutory tenure system and the neo-customary tenure system, which is a further development of the customary tenure system. The norms of the statutory system were more often applied in cases of buying a piece of land than of inheriting one. The purchasers’ effort for formal recognition of their rights as landowners may be considered as necessary because they are often not traditionally rooted within the local communities (87.5 % identify themselves as newcomers in the area). On the contrary, the heirs may disregard the statutory system of succession because they rely on the recognition of their rights because of the high acceptance of the neo-customary procedures within the community. Moreover, high costs and a lack of knowledge about the statutory procedures may be further reasons.
The analysis of the relevant laws as well as literature revealed that the statutory procedure of succession is very time-consuming as well as costly. The statutory procedure of purchase has a very remarkable feature: The Land Control Board, which normally decides de facto about the purchaser’s intention to sell a piece of land, lacks a proper legal basis. The author attended a Land Control Board meeting and found out that the decision-making of the board heavily infringes the purchaser’s property right and applies social instead of legal criteria. Out of this finding, it can be concluded that the infringement of the individual property right of the landowner leads so far as it is de facto practiced as a communal right of the closest family. In addition, the Land Control Board applies the same criteria for decision-making that the traditional authorities used to apply before the introduction of the statutory system.
The overall conclusion of the author is that the introduction of the statutory system of land purchase and inheritance did not fully succeed because many people still rely on neo-customary procedures and traditional authorities for the recognition of their rights. The responsible authorities need to be aware that the reluctance or inability of purchasers and heirs to go through the statutory procedures gives rise to legal uncertainty because many Title Deeds and the Lands Registry are out of date. A better administration of land titles and a digitalization of the data may improve the efficiency and acceptance of the statutory system.
Keywords (eng)
landacquisitionKenyastatutory lawneo-customary lawprivateslumsKisumupurchaseinheritance
Keywords (deu)
LanderwerbKeniagesatztes RechtGewohnheitsrechtSlumsKisumuKaufErbe
Subject (deu)
Type (deu)
Persistent identifier
https://phaidra.univie.ac.at/o:1299521
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