Die Master Thesis beschäftigte sich mit dem Thema der gewährleistungs- und schadener-satzrechtlichen Ansprüche aus Mängeln an Wohnungseigentumsobjekten und den allgemeinen Teilen der Liegenschaft.

Bei der Bauträgervariante im Neubau – wo den Käufern faktisch identische Rechte eingeräumt werden – geht die hL und die Rechtsprechung davon aus, dass hinsichtlich des Erfüllungsinteresses eine Gesamthandforderung vorliegt. Forderungen auf Ersatz des Deckungs- bzw Verbesserungskapitals für Mängelbeseitigung werden als teilbare Geldforderung qualifiziert. Bei der Verfolgung dieser teilbaren Ansprüche ist jeder Miteigentümer auf die Geltendmachung seines Anteiles beschränkt.

Dagegen kann bei der Zubau-/Aufstockungsvariante im Neubau die Fiktion einer Gesamthandforderung nicht mehr aufrechterhalten werden; entspringen die Rechte der Käufer doch aus dem individuellen Kaufvertrag. Verspricht hier der Bauträger jedoch zulässigerweise Haftung für die „gesamten“ allgemeinen Teile der Liegenschaft, so bedürfen Mängelbeseitigungsarbeiten in der Regel keiner Zustimmung der restlichen Miteigentümer, da diese in der Regel in den dem Bauträger eingeräumten Verfügungsrechten ihre Deckung finden.

Die Sonderregelung des § 37 Abs 4 WEG beinhaltet für allgemeine Teile im Althaus eine gewährleistungsrechtliche Sonderregelung. Diese Norm normiert zwei alternative Schutzmechanismen. Dies ist einerseits die Gutachtensvariante. Hier soll dem Wohnungseigentumsbewerber vor Augen geführt werden, mit welchen wirtschaftlichen Belastungen in absehbarer Zeit zu rechnen ist. Für diesen im Gutachten beschriebenen Bauzustand – welche nach dem Wortlaut des Gesetzes in den Vertrag einzubeziehen ist – hat der Wohnungseigentumsorganisator Gewähr zu leisten.

Wählt der Organisator die „Gesetzesvariante“, d.h. wird in den Kaufvertrag kein solches Gutachten einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Hier trifft den Wohnungseigentumsorganisator die Rechtsfolge einer strengen, gesetzlich typisierten Gewährleistungspflicht, die zu durchaus fragwürdigen Ergebnissen führen kann.